Declaración fiscal de alquileres turísticos (2025): Guía DAC 7 para autónomos
DAC 7 en 2025: ¿Cómo afecta a autónomos con alquiler turístico? Claves sobre gastos deducibles, propiedades múltiples y cómo declarar correctamente.
▶ Antes de declarar, asegúrese que su contrato cumple la nueva normativa.
CONTENIDOS: Cesión de uso de viviendas con fines turísticos
¿Qué debo saber sobre DAC 7 como autónomo?
DAC 7 obliga a las plataformas digitales a informar sobre los ingresos de quienes ofrecen inmuebles en alquiler turístico. Si eres autónomo y cedes tu vivienda en Booking, Airbnb u otras plataformas, tus ingresos se comunicarán automáticamente a Hacienda y al resto de autoridades fiscales de la UE. Esto no implica nuevos impuestos, pero sí un mayor control sobre lo que ya deberías declarar. También deberás asegurarte de emitir facturas correctamente, diferenciar entre rendimientos del capital inmobiliario y actividades económicas, y conservar justificantes de todos los ingresos y gastos.
¿Qué ocurre con los operadores extranjeros sin sede en la UE?
DAC 7 también se aplica a plataformas extranjeras sin sede en la UE, siempre que ofrezcan servicios de alquiler turístico dentro del territorio comunitario. Estos operadores deben designar un representante fiscal en la UE para cumplir con las obligaciones de reporte. De no hacerlo, pueden enfrentarse a restricciones para operar o sanciones impuestas por las autoridades fiscales locales. Esta medida busca evitar la competencia desleal y garantizar la trazabilidad fiscal de todas las transacciones.
¿Por qué desaparece el Modelo 179?
El Modelo 179 fue una declaración informativa que obligaba a plataformas colaborativas a reportar transacciones sobre alquileres turísticos en España. Con la entrada en vigor de DAC 7, se sustituye por un mecanismo armonizado a nivel europeo. Esto simplifica procesos para las plataformas y mejora la trazabilidad fiscal de los arrendadores. En lugar de presentar el Modelo 179 ante la Agencia Tributaria, ahora las plataformas deberán remitir la información de forma centralizada conforme a los requisitos de DAC 7. Como contribuyente, esto significa que Hacienda sabrá exactamente lo que facturas en cada plataforma.
Tabla Comparativa: Modelo 179 vs. DAC 7
| Aspecto | Modelo 179 (OBSOLETO) | DAC 7 (2025) |
| Obligado a declarar | Anfitriones e intermediarios | Plataformas digitales (Airbnb, Booking, etc.) |
| Frecuencia | Trimestral | Anual (remisión automática) |
| Alcance geográfico | Solo España | Toda la Unión Europea |
| Tipo de control | Nacional, sin cruce automático | Intercambio automático entre administraciones |
| Sanciones | Hasta el 150 % de los ingresos no declarados | Multas e inspecciones transfronterizas |
¿Qué consecuencias tiene el incumplimiento?
El incumplimiento de las obligaciones bajo DAC 7 puede acarrear consecuencias significativas. Las plataformas que no informen correctamente pueden enfrentarse a sanciones económicas, bloqueos operativos o incluso la exclusión del mercado europeo. Para los anfitriones, no declarar los ingresos recibidos puede suponer recargos, inspecciones fiscales y pérdida de posibles deducciones. DAC 7 incorpora mecanismos automáticos de cruce de datos, lo que reduce significativamente las posibilidades de evasión fiscal.
¿Qué gastos puedo deducir en el IRPF en 2025?
Los gastos deducibles siguen siendo los habituales, siempre que estén justificados y vinculados al alquiler turístico. Entre ellos: suministros, comunidad, seguro del hogar, IBI, amortización del inmueble, limpieza y servicios de gestión. Si ofreces servicios adicionales (como desayuno o lavandería), podrías estar realizando una actividad económica, lo que cambia el tipo de tributación. Es importante separar los gastos de uso personal de los aplicables al alquiler. Además, los gastos deben documentarse con facturas válidas a tu nombre y conservarse durante al menos cuatro años.
En resumen,
- Intereses de hipoteca vinculados al inmueble
- Suministros (agua, luz, gas) si son pagados por el arrendador
- Gastos de limpieza y mantenimiento
- Seguros del hogar relacionados con el alquiler
- Amortización del inmueble (hasta un 3 % anual)
¿Afecta DAC 7 a alquileres de habitaciones?
Sí. DAC 7 no distingue entre el alquiler de una vivienda entera o por habitaciones. Siempre que obtengas ingresos mediante una plataforma digital, estos se reportarán a la administración tributaria. Incluso si alquilas una sola habitación en tu domicilio habitual de forma ocasional, la información llegará a Hacienda. Esto implica que deberás declarar esos ingresos y, si aplicas reducciones por arrendamiento de vivienda habitual, tener cuidado: en general, el alquiler turístico no da derecho a estas bonificaciones. También puede afectar al tipo de IVA aplicable si prestas servicios hoteleros.
▶ ¿Mi alquiler se considera temporada o habitación? (Clasificación legal).
¿Cómo declarar si tengo múltiples propiedades?
Debes declarar por separado los ingresos y gastos asociados a cada una de las viviendas que alquilas con fines turísticos. Cada inmueble puede tener características fiscales distintas: localización, valor catastral, gastos asociados y uso personal. DAC 7 no distingue entre propietarios con una o varias propiedades: toda la información será reportada y comparada con tus declaraciones fiscales. Si utilizas plataformas distintas para cada propiedad, asegúrate de que los datos coinciden. Llevar una contabilidad organizada por inmueble es fundamental para evitar discrepancias y posibles sanciones.
¿Qué documentos guardar y durante cuánto tiempo?
Es esencial conservar: contratos, facturas emitidas, recibos de cobros, justificantes de pagos de plataformas, facturas de gastos deducibles, licencias turísticas y comunicaciones con inquilinos. La normativa fiscal exige conservar la documentación durante un mínimo de cuatro años, pero en casos de compensación de pérdidas o bienes amortizables, puede ser necesario ampliarlo a seis. Con DAC 7, Hacienda podrá comparar los datos reportados por plataformas con tus declaraciones. Una documentación ordenada no solo te protege ante inspecciones, también facilita tu declaración anual.
En resumen,
- Facturas y recibos: mínimo 4 años
- Contratos de alquiler y cesión: al menos 5 años
- Comprobantes de ingresos: 4 años
- Documentación fiscal presentada: copia del IRPF, IVA, etc., durante 4 años
- Correspondencia con plataformas: mantener digitalmente como respaldo
¿Cómo se notifican los datos a los anfitriones?
Las plataformas digitales están obligadas a informar anualmente a cada anfitrión sobre los datos fiscales reportados a la Agencia Tributaria. Esta comunicación debe realizarse por medios electrónicos seguros e incluir el importe bruto obtenido, número de operaciones, dirección del inmueble y retenciones, si las hubiera. Es recomendable conservar esta notificación junto con las facturas y justificantes, ya que servirá como referencia en la declaración de la renta.
¿Cómo prepararse para el cambio?
Haz una auditoría interna de tu actividad: revisa ingresos, gastos y licencias. Si no estás dado de alta como autónomo y ofreces servicios complementarios (check-in personalizado, desayuno), plantéate regularizar tu situación. Asegúrate de que cada factura cumple los requisitos legales y separa correctamente tus cuentas. Considera el uso de un software de gestión o asesor fiscal con experiencia en DAC 7. También es recomendable revisar las condiciones de las plataformas donde publicas tus propiedades, ya que algunas ya han empezado a retener impuestos o exigir datos fiscales más precisos.
Paso por paso:
- Revise sus contratos actuales para asegurar trazabilidad
- Considere digitalizar la documentación relevante
- Coordine con tu asesor fiscal para revisar deducciones
- Verifique si tu plataforma ya cumple con DAC 7
- Establezca alertas para fechas clave de declaración
¿Qué normativa es aplicable a la cesión de uso de viviendas con fines turísticos?
Aunque no es necesario leerse todo el BOE, es conveniente conocer las fuentes oficiales.
Real Decreto 249/2023
Real Decreto 249/2023 desarrolla la implementación práctica de DAC 7 en España, especificando plazos, formatos y procedimientos para el intercambio de información.
Directiva (UE) 2021/514 (DAC 7)
Directiva (UE) 2021/514 (DAC 7) DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO SOBRE la norma europea que obliga a plataformas digitales como Airbnb a reportar automáticamente los ingresos de arrendadores a las autoridades fiscales, eliminando la necesidad del Modelo 179 para particulares.
Ley 58/2003, General Tributaria (Art. 54 ter)
La ley 58/2003, General Tributaria (Art. 54 ter) establece la base legal para la colaboración obligatoria de las plataformas digitales con la AEAT en la transmisión de datos fiscales.
Ley 11/2021 de Medidas contra el Fraude
Ley 11/2021 de Medidas contra el Fraude introduce sanciones más severas para el ocultamiento de ingresos, con multas que pueden alcanzar hasta el 150% del importe no declarado.
Ley 35/2006 del IRPF
Ley 35/2006 regula la declaración de rentas obtenidas por alquileres turísticos y los gastos deducibles asociados a esta actividad.
Normativas Autonómicas
El marco general que regula las actuaciones de control e inspección de los sistemas de facturación se establece en el Reglamento General de Gestión e Inspección Tributaria. Este reglamento otorga a la Agencia Tributaria facultades para acceder a los registros digitales, verificar el cumplimiento de la normativa y actuar en caso de irregularidades, reforzando así la fiscalización del proceso de facturación.
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